Обманутые дольщики – история появления и как вернуть свои деньги

Проблема обманутых дольщиков для России не нова. Ежегодно в СМИ появляются все новые сообщения о банкротстве застройщиков и обманутых людях. Но кто такие обманутые дольщики, когда история с мошенничеством началась и кто должен помогать этим людям? Поэтому сегодня поговорим об истории их появления, важных датах, советах людей, попавшихся на уловки мошенников и многом другом.

История появления

Обманутые дольщики – это участники долевого строительства, которые пострадали из-за неправомерных действий застройщика, у которого они купили жилье на этапе строительства. Этот термин распространен на территории России и появился в начале 2000-х годов.

В начале 21 века жилье на этапе строительства продавалось по несуществующим договорам соинвестирования. То есть граждане якобы оформляли договора, но они не регистрировались в общем реестре. Эта ситуация привела к повторным продажам квартир. Одной из самых крупных на то время компаний-мошенников была «Социальная инициатива», история с обманом жильцов началась в 2004 году.

После участившихся случаев обмана в 2009 году был принят ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который должен был защитить граждан от двойных продаж. Специально для этого был создан общий государственный реестр, куда вносились данные из договоров между покупателями и компаниями.

Именно из-за названия закона граждан стали называть дольщиками. Но ФЗ все равно не мог уберечь всех граждан от мошенничества недобросовестных компаний-застройщиков, отсюда и пошло название «Обманутые дольщики». 

Схемы обхода, появившиеся после принятия закона

Было придумано 4 схемы обхода закона, среди них:

1. Предварительная оплата квартиры в строящемся доме и отсрочка владения.
2. Вексель.
3. Жилищно-строительные кооперативы.
4. Фиктивное банкротство застройщика.

Разберем каждую схему отдельно, чтобы рассмотреть схемы мошенничества детально.

Предварительная оплата квартиры в строящемся доме и отсрочка владения

В этой схеме застройщик остается основным владельцем, а после окончания строительства и оформления всех документов у властей города, обязуется передать в руки покупателей готовые квартиры. При этом он не указывает конкретные сроки строительства квартир. В схеме есть много лазеек, которые нужно учитывать:

1. Деньги с покупателей мошенники получают заранее. Так указано в договоре.
2. Договор необязательно регистрировать. Это становится причиной многоразовых перепродаж одной квартиры.
3. Застройщик не уточняет дату, к которой он обязуется отстроить дом.

Вексель

Это бумага, своего рода договор, где одна из сторон может получить от должника оговоренную в бумаге сумму. Еще один способ обмана компаний-мошенников, где у граждан занимают деньги под вексель.

Суть схемы заключается в том, что с покупателем заключается два договора – купли-продажи и договор купли-продажи векселя. В нем человек не отдает деньги за квартиру, а платит оговоренную сумму за вексель, которая равна сумме будущей жилплощади. То есть после постройки отданная сумма будет засчитана за оплату квартиры. В этом случае в качестве возврата средств застройщик расплачивается квадратными метрами.

Но дело в том, что вексель и обязательство предоставления квадратных метров никак не связаны между собой. Потому что при оформлении бумаги нельзя указать конкретную квартиру, принадлежащую передаче. То есть нет никаких гарантий, что застройщик отдаст вам квартиру.

В настоящее время используется вид мошенничества, где дома строят в дачных поселках или садоводческих товариществах. При этом нарушаются технологии и нормы строительства, а квартиры продаются в качестве долей. После некоторого времени, проверки обнаруживают недочеты и грубейшие нарушения, через суд решают о сносе строящегося здания.

Жилищно-строительные кооперативы

Законодательство слабо регулирует ЖСК, поэтому такие договора не нуждаются в регистрации в Росреестре. Это позволяет застройщикам многократно перепродавать одну и ту же квартиру и совершать сделки задним числом.

Через ЖСК продавать квартиры можно до начала получения разрешения на строительство. Администрация домостроя может не выдать разрешение на строительство, признав тем самым дома самостроями и по решение суда они будут снесены, а граждане не смогут получить свои деньги назад.

Важная дата: С 1 июля 2016 года было резко сокращено количество ЖСК, которые предлагали потенциальным покупателям заключить договор. Но еще несколько месяцев подряд некоторые кооперативы предлагали гражданам оформить документы задним числом, чтобы обойти законодательство.

Фиктивное банкротство застройщика

Банкротство делится на 2 вида – до окончания строительства и после. В первом случае оформляются десятки или сотни договоров, застройщик выводит деньги и объявляет, что компания стала банкротом. По нашему законодательству в таком случае очень тяжело привлечь застройщика к ответственности, поскольку должны быть веские доказательства для возбуждения дела.

После окончания строительства – дом построен и вся документация готова, но застройщик не отдает квартиры и оформляет фиктивное банкротство. Для подстраховки берутся фиктивные кредиты у компаний, которые тесно связаны с застройщиком. Итог: подставные кредиторы пытаются с помощью суда отобрать квартиры у обманутых дольщиков. 

Какие моменты учитывать при оформлении документов

Чтобы проверить, обманывают вас или нет, следует проверить наличие следующих документов у застройщика:

1. Перед приобретением квартиры в новостройке убедитесь, что у застройщика есть разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности.
2. Если предлагают оформить ДДУ, то проверьте информацию в интернете, есть ли развернутая проектная документация по застройке. Каждый застройщик должен выложить в открытый доступ планы строительства в течение 14 дней после подписания своего первого договора ДДУ.
3. Запросите бланк договора, уставной и проектной документации. Отправьте все бумаги на проверку юристу, чтобы он подтвердит факт честной сделки.
4. Изучите мнение людей об этой компании. Ищите отзывы дольщиков в сети, пообщайтесь с ними, если возникнут вопросы. Главное – у застройщика должна быть хорошая репутация, большой опыт в проведении строительных работ и готовые дома, где на официальных сайтах вы также можете почитать мнения покупателей.
5. Изучите историю постройки от купли земли до настоящего момента. Обратите внимание на негативные моменты, например, приостановку строительства из-за проблем финансирования.
6. Посетите объект. Сверьте данные на ограждении с информацией, предоставленной в ДДУ. Даже небольшие расхождения могут стать причиной расторжения договора и обращения в суд. В этом случае вы сможете вернуть свои деньги назад и получить моральную компенсацию. 

Исследуйте внимательно всю информацию о выбранной компании, где вы хотите купить квартиру для себя или совместного проживания с другими членами семьи. Именно это позволит сделать правильные выводы и принять решение, заключать с компанией договор или нет.

Помощь обманутым дольщикам

Случаи мошенничества с недвижимостью очень распространены, по данным ежегодно от рук мошенников страдают 150 000 россиян. Чтобы как-то помочь обманутым клиентам, министерство строительства и ЖКХ разработало специальный закон. Он предусматривает два нововведения, которые помогут гражданам:

1. Создается специальный фонд защиты прав участников ДДУ, куда будут начисляться средства и отчисления от компаний-застройщиков – 1,2% от суммы всех зарегистрированных договоров долевого участия.
2. Дольщики могут самостоятельно выбирать путь решения проблемы – достроить дом или получить компенсацию.

По правилам фонд может покрыть не более 100 квадратных метров жилья. Сумма берется из соглашения между дольщиком и застройщиком, а в случае превышения допустимого метража выплачивается стоимость за 100 м2 пропорционально стоимости всей недвижимости. При этом верхний порог в денежном эквиваленте не установлен. 

Правила выплат

Чтобы получить право на выплаты из фонда, участник должен соответствовать условиям:

1. Договор должен был быть зарегистрирован в Росреестре.
2. Должно пройти не меньше 9 месяцев с момента, как застройщик перестал выполнять свои обязательства перед дольщиками.
3. Если одним лицом были вложены деньги сразу в несколько квартир и все они были признаны проблемными.

Как оформить документы и получить компенсацию

Все разбирательства будут проходить в суде, поэтому заявление нужно направить именно туда. Помимо этого, потребуется собрать документы:

1. Паспорт РФ от обманутого дольщика.
2. Договор долевого участия при строительстве дома.
3. Документы, подтверждающие факт выплат и передачи их застройщику.

Отзывы обманутых дольщиков

Алла, Красногорск

«Мы предложили бабушке разменять ее большую квартиру. Себе мы сразу купили и переехали, а бабушке купили в новостройке по договору ДДУ. Застройщик обещал построить дом за год и заселить жильцов. У нас не было подозрений, что наша семья попала в руки мошенников, потому что им доверяла даже самая крупная строительная компания, к тому же оставалось достроить только 1 этаж. Через несколько месяцев компания объявила себя банкротом. К делу подключилась наша городская администрация, мы даже ходили на собрания и обсуждали проблему. Бабушка получила свою квартиру только через 4 года, когда дом достроила другая компания.»

Мила, Михайлово-Ярцевское

«Мы заключили договор, на тот момент нашему сыну было 10 лет, отдав за однокомнатную квартиру в жилом комплексе все деньги, которые получили с продажи двух квартир в Магадане, и ждали сдачи дома в эксплуатацию. Застройщик обещал сдать квартиры уже через год, сейчас мальчику 16 лет, а свою жилплощадь мы так и не получили. По сути, осуществлялись двойные продажи, потому что дом целиком был продан другому хозяину. Сейчас в отношении застройщика возбуждено уголовное дело о мошенничестве, и стало известно, что недостроенный ЖК может быть признан аварийным, снесен и построен заново. У нас больше нет дома, поэтому мы ждем окончания суда и решения правительства.»

Ольга, Казахстан

«Я приехала из Казахстана в Тюмень с мамой-пенсионеркой и годовалым ребенком. На родине я продала квартиру и вложила все деньги в строящуюся, еще помогли рекламные постеры, обещавшие крышу над головой в новостройке. В 2012 году мы заключили договор, тогда еще был заложен фундамент, а обещали сдать дом через год или два. Потом нас еще долго кормили обещаниями, хотя строительство так и не продвигалось. В итоге, спустя 5 лет мы остались без квартиры и денег. Как потом выяснилось, даже фундамент был непригоден для строительства. После этого за решение проблемы взялись городские власти, которые сказали, что заселять будут в 1 квартиру по 2 семьи. Такое решение принято с условием, что минимальная жилая площадь однокомнатной квартиры равна 43 квадратам, а многие обманутые дольщики покупали квартиры в строящемся ЖК с гораздо меньшим метражом.»

Чтобы не стать обманутым дольщиком, проверяйте девелопера в Едином реестре застройщиков, удостоверьтесь, что есть разрешение на застройку, запросите пакет документов и передайте его квалифицированному юристу. Если все же вы попались в руки мошенников, то обращайтесь в суд и наймите хорошего адвоката, потому что в деле может быть много лазеек и нюансов, которые без профессионала нельзя найти и решить.